Dear friends!
As you know, I deal with buyers, sellers, landlords and tenants.
In the previous series of my Educational Program, I’ve covered selling and buying house.
You can find them here:
In this chapter, I’d like to start discussing the Residential Lease, which, like any coin, has 2 opposite sides – tenants and landlords. Let’s talk about the tenants’ side.
The demand on the rental market is higher, than the supply. It’s a landlords’ market. If the property is priced correctly, looks not completely dump and located in more or less desirable area, it will be rented out very quickly for the listing price or even higher. Many times I encountered a situations of multiple offers for lease; a landlord rejecting the tenants because he’s not willing to let them in; the tenants losing the opportunity to put an offer, because other tenant acted faster.
Landlords have a lot of different requirements to their prospective tenants, but there are few, that any reasonable landlord or landlord agent demand:
1. Stable employment and Income requirements. You must provide a Letter of Employment including the start date, salary, position, employer’s name, address and phone + contact person’s name and phone, and 3 recent months Pay Stubs. You must prove you have a stable annual income of $60000 at least.
2. Proof of funds. You must prove you have enough funds in Canadian bank to allow you to pay rent during the lease term. If your have high income stable job, as described in the previous paragraph, having funds for a few months is enough.
3. Credit score of at least 620.
I deal with different tenants, and I came to conclusion that there are 3 general types.
1. Low risk tenants – Citizens or Permanent Residents with high credit score and high income stable job, that satisfy perfectly all 3 general requirements above.
2. Medium risk tenants – newcomers with PR or work permit. Enough funds for a living in the closest year or job offer with high income, partially satisfying the requirements above.
3. High risk tenants – newcomers with PR or work permit and international students. No funds, low paying job or no job at all.
If you follow under 2 last types and can’t perfectly satisfy the landlords requirements, there are few options to compensate for that.
1. Co-applicant or guarantor. Find a person -a friend, a family member or an employer, who meets the requirements, is able to provide the verification documents listed above, is willing to vouch for you financially or even accept your financial obligations. A guarantor is guaranteeing to the landlord that, if the applicant fails to meet his obligations, then the guarantor will meet those obligations, such as making the payments and keeping the property clean. There is a legal difference in binding contractual obligations between a co-applicant and a guarantor.
2. Payment beyond the deposit. You can voluntarily offer to pay for more months. The standard practice in Ontario is a payment of a deposit for the first and the last month in advance. By the law, a landlord could not require a tenant to pay more than first and last month’s rent as a condition of the tenancy. But, if the tenant voluntary offers to pay more money in advance and the landlord accepts that offer, it would be legal. So, in addition to the 2 months deposit, you can suggest a landlord to pay also for additional 6-10 months as a deposit or on the commencement day. The more months – the more chances to be approved.
3. For medium- high risk tenants, one of the methods, or the combination of both methods might work. Of course, it requires to pay more money immediately, but, you would pay that money later anyway.
Additional landlords’ requirements to consider:
1. Tenant insurance for tenant’s property and liability.
2. Postdated cheques to cover the lease term. Even if the tenant is AAA low risk tenant, the landlord still expects to receive 2 months deposit and 10 months postdated cheques to cover the year lease term.
3. Refundable key deposit.
I serve not only residents of GTA but also those who are moving here soon and are medium-high risk tenants for the landlords.
I work remotely with many of my clients and provide all necessary information.
I have an access not only to all the properties in the MLS database, but beyond.
If you’re relocating or are a new immigrant, please contact me 3 weeks before coming to Toronto and provide the following details:
– Date of arrival to Toronto.
– Type of housing you want (condo apartment, basement, townhouse, detached home).
– Number of bedrooms. In Canada, Real Estate is measured in bedrooms. 2 bedrooms apartment means 3/4 rooms apartment in other country.
– Preferred area. If you are unsure or have no idea about Toronto areas, I will be happy to provide a free advice. If you have kids, I also will consult you regarding schools. In Canada, areas of cities are assigned to particular schools. Schools have different rankings from 1 to 10, and that influences home prices in the belonging area.
– Your budget. Money is the key. I will help you to balance your expectations with market conditions.
I’m proud of my very high success and satisfaction rate due to the strategies I’ve developed how to help to each type of the tenants to find accommodation, and negotiate favorable contract terms and conditions.
I will be happy to provide more information and share my experience in all the aspects beyond the housing. My services are free of charge to the tenants and buyers.
In the next chapter I will talk about the Landlords.
Please stay tuned.
Дорогие друзья!
Как вы знаете, я работаю с покупателями, продавцами, арендодателями и арендаторами.
В предыдущих сериях моей образовательной программы, я рассказывала о продаже и покупке домов.
Вы можете найти их здесь:
В этой главе, я хотела бы начать обсуждать аренду жилья, которая, как и любая монета, имеет 2 противоположные стороны – арендаторы и арендодатели. Давайте поговорим о стороне арендаторов.
Спрос на рынке аренды превышает предложение. Это рынок арендодателей. Если недвижимость оценена правильно, не совсем запущена и расположена в более-менее приличном районе, она будет сдана в аренду очень быстро по желаемой цене, или даже выше. Много раз я сталкивалась с ситуациями: “много предложений” на одно жилье; арендодатель отказывается от потенциальных арендаторов, потому что не удовлетворен их документами или ситуацией, и не хочет их впускать; арендаторы упускают возможность отправить предложение, потому что другие арендаторы действовали быстрее.
Арендодатели предъявляют много разных требований к своим потенциальным арендаторам, но есть минимум того, что требует каждый разумный арендодатель или агент арендодателя:
1. Стабильная занятость и требования к доходам. Вы должны предоставить Письмо о занятости, включая дату начала работы, зарплату, должность, имя работодателя, адрес и телефон + имя и телефон контактного лица, а также 3 последних платежных квитанции. Вы должны доказать, что ваш стабильный годовой доход составляет не менее 65000 долларов.
2. Подтверждение средств. Вы должны доказать, что у вас достаточно средств в Kанадском банке, чтобы позволить вам оплатить аренду в течение срока аренды. Если у вас стабильная работа с высоким доходом, как описано в предыдущем параграфе, достаточно иметь средства на несколько месяцев.
3. Кредито-способность не ниже 620.
Я имею дело с различными арендаторaми, и я пришла к выводу, что есть 3 основных типа.
1. Арендаторы с низким уровнем риска – граждане или постоянные резиденты с высоким кредитным рейтингом и стабильной работой, которые полностью соответствуют всем трем общим требованиям, изложенным выше.
2. Арендаторы со средним риском – новые эммигранты с PR или разрешением на работу. Достаточно средств для проживания в ближайший год или предложения о работе с высоким доходом, частично удовлетворяющие вышеуказанные требования.
3. Арендаторы с высоким риском – новоприбывшие с PR или разрешением на работу и иностранные студенты. Нет средств, низкооплачиваемая работа или вообще никакой работы.
Если вы относитесь к 2 последним типам, и не можете полностью удовлетворить требования арендодателей, есть несколько вариантов, чтобы компенсировать это.
1. Со-заявитель или поручитель/ гарант. Найдите человека- друга, члена семьи или работодателя, который отвечает требованиям выше, может предоставить документы для проверки, перечисленные выше, и готов поручиться за Вас финансово, или даже взять на себя Ваши финансовые обязательства.
Поручитель гарантирует арендодателю, что, если заявитель не выполнит свои обязательства, гарант выполнит эти обязательства: внесение платежей и поддержание чистоты имущества. Существует юридическая разница в обязательных договорных обязательствах между со-заявителем и гарантом.
2. Оплата сверх депозита. Вы можете добровольно предложить оплатить еще несколько месяцев. Стандартной практикой в Онтарио является предоплата за первый и последний месяц. По закону, арендодатель не может требовать от арендатора выплаты арендной платы залога в размере, превышающем арендную плату за первый и последний месяц, в качестве условия аренды. Но, если арендатор добровольно предлагает заплатить больше денег заранее, и арендодатель принимает это предложение, это будет законно. Таким образом, в дополнение к 2-месячному депозиту, вы можете предложить домовладельцу оплатить также 6-10 последующих месяцев – в качестве депозита или в день начала рента. Чем больше месяцев, тем больше шансов быть принятым.
3. Для арендаторов со средним и высоким риском может сработать один из методов или комбинация обоих методов. Конечно, это требует немедленной оплаты большего количества денег, но Вы все равно заплатите их позже.
Дополнительные требования арендодателей к рассмотрению:
1. Страхование имущества и легальной ответственности жильца.
2. Отодвинутые чеки для покрытия всего срока аренды. Даже если арендатор является ААА-арендатором с низким уровнем риска, арендодатель по-прежнему ожидает получить 2-месячный депозит и 10 чеков наперед, с будущей датой погашения, для покрытия годового срока аренды.
3. Возвращаемый депозит за ключи.
Я обслуживаю не только жителей GTA, но и тех, кто скоро переезжает сюда и является арендаторами со средним и высоким уровнем риска для арендодателей. Я работаю удаленно со многими своими клиентами и предоставляю всю необходимую информацию. У меня есть доступ не только к недвижимости в базе данных MLS, но и больше.
Если вы переезжаете или являетесь новым эммигрантом, пожалуйста, свяжитесь со мной за 3 недели до приезда в Торонто и предоставьте следующую информацию:
– Дата прибытия в Торонто.
– Тип жилья, который вы хотите (квартира, бейсмент, таунхаус, дом)
– Количество спален. В Канаде недвижимость измеряется в спальнях. 2-спальная квартира означает 3/4 комнатную квартиру в другой стране.
– Предпочтительный район. Если вы не уверены или не имеете представления о районах Большого Торонто и окресностях, я буду рада проконсультировать Вас бесплатно. Если у Вас есть дети, я также проконсультирую Вас относительно школ. В Канаде районы городов закреплены за определенными школами. Школы имеют разные рейтинги от 1 до 10, и это влияет на цены на жилье в соответствующем районе.
– Ваш бюджет. Деньги – это ключ. Я помогу Вам сбалансировать ваши ожидания с условиями рынка.
Я горжусь своим высоким уровнем успеха и удовлетворенности клиентов, благодаря разработанными мною стратегиям, как помочь каждому типу жильцов найти жилье, и договориться о выгодных условиях контракта.
Я буду рад предоставить больше информации и поделиться своим опытом во всех аспектах, не только в жилье.
Мои услуги бесплатны для арендаторов и покупателей.
В следующей главе я расскажу об арендодателях. Пожалуйста, оставайтесь со мной.
#LinaandTeam #RealEstate #GTARealEstate #Торонтожильё #טורונטוביתלמכירה #рентдомаТоронто #покупкадомаТоронто #טורונטוביתלהשכרה#yanatsipckinrealtor
